Tag: byggingareglugerðin

Bannað að byggja ódýrt og smátt

Um fátt er meira fjallað þessa dagana en skort á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Sérstaklega er aðkallandi þörf fyrir byggingu lítilla íbúða til útleigu eða sölu fyrir yngra fólk. En vandinn er sá að slíkar íbúðir er bannað að byggja. Byggingarreglugerðin beinlínis fyrirskrifar rýmisstærðir og kostnað við margvíslega frágang, sem lítið sem ekkert hefur með öryggi að gera, en hækkar verulega verð íbúðarhúsnæðis. Hér má sjá grein í Viðskiptablaðinu um það hvers vegna ekki er hægt að byggja IKEA íbúðir á Íslandi.

Á sama tíma hafa yfirvöld í Reykavík ákveðið að fyrst og fremst skuli byggt á dýrustu lóðum á Íslandi, í eldri hluta Reykjavíkur, og þar með hækkar íbúðaverðið enn frekar.

Engu er líkara en að kynslóð sem fyrir löngu hefur komið undir sig fótunum vilji leggja næstu kynslóðum fjötur um fót við að komast á sama stað í lífinu. Og í engu er tekið tillit til þess að yngri kynslóðin hefur ekki sömu gildi og sú eldri. Nú eignast fólk börn síðar á ævinni, eldhúsið er ekki lengur íverustaður fjölskyldunnar með sama hætti og áður var. Og yngra fólk veita varla hvað Ríkissjónvarpið er, þaðan af síður að það hangi í stofunni til að horfa á dagskrá þess.

Hvers vegna má ekki byggja upp ódýrar íbúðir fyrir þá sem þess óska. Þá sem vilja e.t.v. ekki eignast húsnæðið, en eru tilbúnir til að leigja 30 – 50 m2 miðsvæðis á Reykjavíkursvæðinu? Algild hönnun er einn þáttur sem veruleg áhrif hefur á kostnað bygginga. Ekki er það hreyfihömluðum eða fötluðum til bóta að draga úr möguleikum á að fólk geti leigt eða eignast ódýrt húsnæði, vegna kröfu um svokallaða algilda hönnun. Eðlilegast er að haldið verði í eldri kröfur hvað þetta varðar.

Og hvers vegna er það embættismanna að ákvarða með reglugerða að: „Innan íbúðar sem er 55 m2 að stærð eða stærri, skal minnst vera eitt svefnherbergi, ekki minna en 14 m2, auk stofu, ekki minni en 18 m2″? Eða þessar gullvægu ákvarðanir sem hópur embættismanna hefur örugglega legið yfir í lengri tíma: „Þegar eldhús íbúðar er sameinað stofu er heimilt að samnýta borðkrók.” og „Í íbúðum minni en 55 m2 þarf ekki að gera ráð fyrir rými fyrir uppþvottavél.” Og einnig: „Aðkoma að snyrtingu eða baðherbergi íbúðar skal ekki vera beint úr stofu, eldhúsi eða borðstofu, nema í íbúðum sem eru 55 m2 eða minni, né frá svefnherbergi, nema annað baðherbergi eða snyrting sé í íbúðinni.” Og jafnvel svalirnar á íbúðinni þinni eru mál embættismannanna: „Veggsvalir bygginga skulu vera a.m.k. 4,0 m2 að stærð og ekki mjórri en 1,6 m.” Lengi hefur líklega verið rifist um hvort þarna ætti að standa 1,6 eða 1,7 m. Byggingarreglugerðin verður seint kölluð skemmtilestur en ber hins vegar vitni um hversu forsjárhyggjan er komin út í fullkomnar öfgar.

Næsta skref hlýtur að vera að aðeins Mannvirkjastofnun verði heimilt að hanna íbúðir, svo smásmyglisleg er nýja byggingarreglugerðin.

Svo lengi sem íbúðarhúsnæði uppfyllir kröfur um öryggiskröfur verður ekki séð að það eigi að vera hins opinbera að ákvarða stærð eða gerð íbúðarhúsnæðis. Ekki verður séð að fyrirskrifaðar rýmisstærðir eða afskipti af fyrirkomulagi íbúða hafi nokkuð með neytendavernd eða öryggi að gera.

Þá hafa afskipti hins opinbera af lánasamningum, ábyrgðum o.fl. valdið því að erfiðara er en áður fyrir ungt fólk að fá lánað fyrir fyrstu fasteignakaupum. Og verði verðtrygging lána jafnvel bönnuð verður þeim gert enn erfiðara um vik enda ljóst að greiðslubyrðin þyngist þá verulega fyrstu (og oft erfiðustu) árin.

Það er eins og oftar þegar kemur að afskiptum hins opinbera af frjálsum samningum fólks, eða það sem ætlað er sem neytendavernd kemur beint í bakið á þeim sem vernda átti.

 

lesa áfram

Kostar ný byggingarreglugerð íbúðakaupendur milljarða?

Fáir efast um að einhverjar reglur þurfi að setja um byggingar húsa, s.s. um lágmarks burðarþol, eldvarnir o.s.frv. Þetta er öðru fremur gert í gegnum byggingarreglugerð, sem er á ábyrgð Mannvirkjastofnunar, en stofnunin heyrir nú undir Umhverfisráðuneytið. Nú um áramótin tekur gildi ný byggingarreglugerð sem hljótt hefur farið nema innan þröngra faghópa. Ljóst er að með setningu nýju reglugerðarinnar mun byggingakostnaður hækka verulega. Samhliða því er frelsi neytenda til að velja sér húsnæði eftir eigin höfði hvað varðar fyrirkomulag og útlit stórlega skert.

En forstjóri Mannvirkjastofnunar, Björn Karlsson, sá ástæðu til að fagna þessar nýju byggingarreglugerð í grein í Fréttablaðinu 15. mars á þessu ári, en formaður Samtaka skattgreiðenda, svaraði Birni með grein í sama blaði þann 21. mars sl., sem lauk á þessu orðum:

„Byggingarreglugerðin hin nýja mun seinka endurreisn nýbyggingamarkaðarins og gera þeim erfiðara fyrir sem huga að fyrstu íbúðakaupum eða vilja stækka við sig. Engir gæta hagsmuna íbúðakaupenda. Ekkert heyrist frá verklýðsfélögunum, opinberum talsmönnum neytenda, Neytendastofu eða Neytendasamtökunum. Enda er þau hluti af kerfinu, ekki gagnrýnendur þess.”

Í framhaldi af þessum greinaskrifum skrifuðu Samtökin Mannvirkjastofnun og vildu fá að sjá hversu mætti búast við að kostnaður við nýbyggingar ykist við setningu reglugerðarinnar. Hér að neðan má sjá bæði bréf Samtakanna og svar Mannvirkjastofnunar. Í ljós kemur að stofnunin hefur enga tilraun gert til einföldustu útreikninga á þessu sviði. En slíkt dæmi hefur hins vegar framkvæmdastjóri verkfræðistofunnar Hannarr, Sigurður Ingólfsson,  komið með í grein í Morgunblaðinu 19. júlí sl. og birt var með leyfi höfundar hér á heimasíðu Samtakanna.

Loks vekur athygli að í bréfi Mannvirkjastofnunar er sagt að leitað hafi verið umsagnar Neytendasamtakanna. Þessu hafnar Jóhannes Gunnarsson í bréfi til Samtaka skattgreiðenda þann 28. ágúst sl. og segir:

„Neytendasamtökin tóku ekki þátt í samningu þessarar reglugerðar. Við könnumst heldur ekki við að hafa fengið hana til umsagnar.”

Lesið bréf Samtakanna og svar Mannvirkjastofnunar með því að smella á tenglana.

 

 

lesa áfram

1 milljarður á ári, í eigu húsbyggjenda, út um gluggann

Með góðfúslegu leyfi höfundar, Sigurðar Ingólfssonar, framkvæmdastjóra verkfræðistofunnar Hannarr ehf., birtum við hér grein hans um einn þátt nýju byggingareglugerðarinnar sem mun leggja miklar birgðar á húsbyggjendur. Hvorki öryggis-, gæða- eða umhverfissjónarmið geta átt við um þessar auknu kröfur um einangrun, enda hús á Íslandi hituð upp með endurnýjanlegri orku. Og ekki er það neytendavernd. Kostnaðurinn við þessar auknu kröfur er langt umfram þann sparnað sem þær gefa af sér, jafnvel til langs tíma litið. Eðlileg krafa er að gildistöku þessarar nýju reglugerðar verði frestað þar til frekari almenn umræða hefur farið fram um einstaka þætti hennar.

En grein Sigurðar, upphaflega birt í Morgunblaðinu 19. júlí 2012 hljóðar svo:

„Vegna aðkomu minnar að ýmsum útreikningum sem snerta byggingarframkvæmdir finnst mér rétt að vekja athygli á grein 13.3.2 í nýrri byggingarreglugerð, en þar er fjallað um „hámark U-gildis – nýrra mannvirkja og viðbygginga”. Þær kröfur sem koma fram í þessari grein, kalla meðal annars á aukna einangrun útveggja, þaka og gólfa í nýbyggingum, um u.þ.b. 50 mm.

Hvað þýðir þetta í auknum kostnaði fyrir húsbyggjendur?

Ef húsbyggjandi vill byggja sér einbýlishús getur hann reiknað með að útveggjaflötur sé álíka og brúttóflötur hússins og ef húsið er á einni hæð þá er gólf- og þakflötur álíka stór og brúttóflötur hússins, hvor fyrir sig. Aukakostnaður við að byggja 200 m² hús á einni hæð vegna þessara auknu einangrunar er um 1 milljón króna.

En þetta hefur fleira í för með sér

Húsið hefur annaðhvort bólgnað út um þessa 5 cm í allar áttir, eða innra rými þess skroppið saman sem þessu nemur. Til að halda sama nettófleti hússins þarf þannig að stækka það um uþ.b. 3 m², til að halda sama rými innanhúss. Kostnaður vegna þessarar stækkunar er u.þ.b. 1 milljón króna og eykst því kostnaður við húsið um alls 2 milljónir króna til að fá sama nýtanlega rýmið, eða sem svarar til rúmlega 3% af byggingarkostnaði.

Og hvað sparar þetta húsbyggjandanum?

Reiknað er með að hús sem hafa verið byggð samkvæmt síðustu byggingarreglugerð noti um 0,8-1,0 rúmmetra af heitu vatni á ári til upphitunar á hvern rúmmetra húss (ekki neysluvatn) og þar af fari umtalsverður hluti í að hita lotfskipti hússins. 200 fermetra hús er um 660 rúmmetrar og sé reiknað með verði Orkuveitunnar á heitu vatni, sem er í dag um 125 kr/m{+3} (OR 119,91), er kostnaður við upphitun hússins fyrir breytingu u.þ.b. 83.000 kr. á ári. Aukin einangrun skilar húsbyggjandanum á bilinu 15-20% sparnaði, eftir því hversu mikið tapast af hita hússins með loftskiptum. Það gerir 12-17.000 í krónur í sparnað á ári.

Hafi húsbyggjandinn fengið þennan viðbótarpening sem aukin einangrun kostar, að láni, þarf hann að greiða vexti af honum sem eru 4,1% auk verðtryggingar í dag, eða um 82.000 kr. á ári, og lánið stendur þá áfram í sömu upphæð, verðtryggðri. Sé litið á þennan vaxtakostnað sem hluta af upphitunarkostanði hússins og dreginn frá sparnaður í upphitun þess vegna aukinnar einangrunar hækkar þessi aukna krafa um einangrun upphitunarkostnað þessa húsbyggjanda um allt að helming, í stað þess að spara honum pening. Hér virðist eitthvað hafa gleymst í útreikningunum, eða að þeir hafi e.t.v. aldrei verið gerðir.

Útkoman er sú sama í öðrum gerðum af húsum, að öðru leyti en því að tölur þar eru oftast lægri, bæði kostnaður og sparnaður, en hlutfallið er það sama og því um kostnað að ræða en ekki sparnað í öllum tilvikum. Húsbyggjandinn greiðir þennan aukakostnað og fær hann aldrei til baka í lækkuðum upphitunarkostnaði. Því má líta á þetta sem skatt á húsbyggjandann.

Skattur þessi er samtals um það bil 1 milljarður króna á ári á landinu öllu sé miðað við eðlilegan fjölda nýbygginga á hverjum tíma. Fyrir þann pening mætti t.d. byggja 16 einbýlishús af ofangreindri stærð eða 43 íbúðir sem væru um 100 m² að stærð.

Hver tekur svona ákvarðanir og hversu löglegar eru þær?

Hverjir taka svona ákvaðranir og á hvaða forsendum? Gleymdist að reikna dæmið til enda? Er e.t.v. verið að taka upp erlenda staðla án skoðunar á áhrifum þeirra hér? Er eðlilegt og heimilt að leggja þennan skatt á húsbyggjendur? Er of seint að leiðrétta þessa reglugerð?

Hér virðast vera gerðar meiri kröfur í reglugerð en er að finna í mannvirkjalögum nr. 160/2010, en þar segir um hitaeinangrun húsa:

„6. Orkusparnaður og hitaeinangrun.Hita-, kæli- og loftræsingarkerfi bygginga og mannvirkja skulu hönnuð og byggð á þann hátt að nauðsynleg orkunotkun sé sem minnst með tilliti til veðurfars á staðnum en án þess að til óþæginda sé fyrir íbúana.”

Það skal tekið fram að þessi niðurstaða var kynnt fyrir Mannvirkjastofnun, Orkustofnun og Orkuveitu Reykjavíkur fyrir nokkru og hafa þessir aðilar ekki gert athugasemdir við þessa niðurstöðu.”

lesa áfram

top